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韩米价上涨50倍油价上涨77倍期间,地价上升3000倍

2015年11月17日 16:05  来源 : 韩国中央日报中文网

1960年代初马粥街(现首尔瑞草区良才站十字路口一带)地价平均只有每坪300韩元,但在1969年第三汉江大桥开通、紧接着第二年京釜高速公路开通后,该地区地价暴涨到每坪3.3平方米5000~6000韩元。

1987年韩国地价年均增幅只有10%,到1988年暴增至27%,江南出现每3.3平方米售价超过1000万韩元的公寓。在1988年首尔奥运会开幕前,三低繁荣(低油价、低美元、低利率)增加了市场流动性,而这些资金全部涌向了土地。

“2976倍”。

这个数字是韩国正式开始进行经济开发的1964年与2013年的平均地价差距,增长速度远高于同期韩国国内总产值(GDP)的增长速度(1933倍)。与大米(50倍)、汽油(77.5倍)等生活必需品的价格变化情况相比,差距更是大得惊人。这是“房地产投机”等社会现象与实现工业化和城市化的开发过程共同带来的结果,也是韩国被称为“房地产共和国”的原因所在。这种情况到现在依旧如此,房地产占据了韩国国家财富的89%,比起现金,拥有房地产依然是人们衡量财富的最大标准和最重要的理财手段。

11月16日,韩国央行消息称,韩国每平方米地价的平均价格从1964年的19.6韩元上升到了2013年的5.8325万韩元。

同期,加上韩国整体土地价格在内的名义土地资产总额(按照市价得出的实际土地交易价格)从1.93万亿韩元上升到5848万亿韩元,增加了3030倍,地价总额对比GDP的比例在1964年~2013年间平均高达392%,这一比例曾在1970年(547%)和1991年(597%)出现大幅暴涨,反映了当时经济开发和投机的浪潮。

韩国央行经济统计局组长赵泰炯(音)表示“1968年之后扩建了京仁高速公路、京釜高速公路等道路设施和产业园区基础设施,正式启动江南开发,因此地价出现了相对大幅度的上升”,“80年代后期的所谓三低繁荣局面带动住宅价格大幅上升也是导致1991年地价上升率达到顶峰的一大影响因素”。

1968年(59.8%)和1989年(38.9%)地价上升率突然变高,也是出自同样的原因。两次地价下跌分别发生在1990年代初期和1998年外汇危机时期。韩国央行分析称,1990年代初期地价下跌主要是受80年代住宅价格暴涨等基数效应和政府引进土地超额利益税、公示地价制度等措施的影响。

随着产业结构的中心从农业转移到制造业,不同类型的地价总额所占比重也出现了大幅变化。稻田、农田、林地田野等土地的地价总额所占比重从1964年的57.2%下降到2013年的23.7%,下降了33.5个百分点。

相反,建筑用地和工厂用地的比重同期从28.8%上升到55.7%,上升了26.9个百分点。此外,随着道路、铁路、港口等社会间接资本的比重大幅扩大,其他类型土地的地价比重也在这一期间从14%上升到20.6%,上升了6.6个百分点。

截止至2013年末,韩国地价总额与GDP的比值为409%。韩国央行解释称“与50年的平均值相比,并未出现大的差距”。但在包括土地在内的韩国经济规模中,房地产所占比例依旧很高。

以2013年为准,所有地价规模(5848万亿韩元)和建筑资产(3941.5万亿韩元)加在一起占到了国民纯资产(11039.2万亿韩元)的88.7%。韩国开发研究院(KDI)研究委员宋仁镐(音)表示“与收入相比,韩国持有的房地产资产比重较高,但却没有足够使这些资产流动起来的方法,这一点是个问题”,他说“面对老龄化社会的到来,这种情况很可能会成为社会问题,应该通过住宅年金多样化、月租商品多边化等渠道,制定相关方案,引导房地产资产流动起来”。

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